CONSTAT

Lorsque vous souhaitez équiper vos collaborateurs d’une nouvelle flotte d’ordinateurs, vous (ou votre responsable informatique) avez tout loisir de comparer les caractéristiques techniques des modèles concurrents et de lire les avis utilisateurs sur de nombreux sites internet.

Mais qu’en est-il pour l’achat le plus onéreux de votre entreprise : l’acquisition immobilière ?

Vous pouvez éventuellement comparer les prix du marché en collaboration avec un agent immobilier et/ou un notaire, mais chaque bien est par définition unique. Vous ne trouverez donc pas d’étude détaillée du bien ciblé sur un site internet.

RETOUR D’EXPÉRIENCE

Pour illustrer ce constat, voici une anecdote caractéristique. En mars 2017, j’ai été contacté par un investisseur hôtelier pour une problématique de vice-cachés. Il avait fait l’acquisition d’un fond de commerce d’un hôtel 3 étoiles à proximité de Montpellier avec une option sur l’achat des murs dans les deux ans. Après quelques mois d’exploitation, de nombreux vices techniques ou architecturaux ont été mis à jour (ventilation non raccordée dans certaines SDB, servitudes d’évacuation des eaux pluviales non signalées, évacuation des eaux usées de la cuisine raccordée sur les eaux pluviales, normes électriques non respectées,…). Certains de ces vices étaient cachés, mais pour nombres d’entre eux, une étude technique détaillée aurait permis de les mettre à jour. Dès lors, se pose la question des responsabilités et de la prise en charge des travaux afférents.

La phase d’étude pré-acquisition a été, à minima, sous-estimée. Les négociations financières auraient pu être basées sur une réalité plus certaine et ainsi éviter des discussions tendues aboutissant à une procédure judiciaire à l’issue incertaine.

SOLUTION : La DUE DILIGENCE (ou AUDIT IMMOBILIER COMPLET) 

La “due diligence” (DD) ou “diligence raisonnable” est l’ensemble des vérifications qu’un acquéreur ou investisseur va réaliser avant une transaction, afin de posséder une image détaillée de l’état d’un bien immobilier. Ce concept est directement issu du monde de la finance et notamment des fusions/acquisitions.

De la même façon, cette étude peut être à l’initiative du vendeur. On parle alors de vendor due diligence (VDD). Elle permet de mettre en relief les risques liés à la transaction en amont de la cession. Dès lors, au moment de la vente, une part significative des problèmes sur lesquels s’interrogent les acquéreurs aura déjà été mise en évidence.

De manière générale, l’audit immobilier s’adresse à tout porteur de projet ; nous pouvons ainsi élargir les utilisateurs aux gestionnaires d’actifs immobiliers qui se questionnent sur le devenir d’un de leur bien.

 MISE EN OEUVRE CONCRÈTE

Pour votre DD ou votre VDD, il est nécessaire de mettre en oeuvre un audit immobilier complet (audit technique immobilier et architectural) reprenant, à minima, les points suivants :

• Etat des lieux documentaire : le vendeur possède t-il des plans conformes à l’existant, des diagnostics, des études techniques, des fiches d’entretien, des garanties, un DOE, charges d’exploitation…
• Visite des lieux approfondies avec reportage photos détaillé. Revoyez les photos à tête reposée, notez des points à vérifier puis refaites une (ou plusieurs) visite(s) à des horaires différents.
• Etude programmatique de la pertinence des locaux à répondre aux enjeux de votre projet, de votre entreprise et de son développement.
• Etude technique, recherche des défauts et non conformités (ouvertures des placards techniques, des trappes de visites, des regards,…).
• Etude thermique et environnementale : vérification de l’état et de la qualité des menuiseries, estimation des isolants, qualité des matériaux utilisés, diagnostiques amiante et électricité… Etude des diagnostiques énergétiques, et mieux, analyse des factures de consommation des fluides (eau, électricité, gaz)
• Etude administrative pour valider la faisabilité du projet au regard du PLU et autres règlements d’urbanisme : ils sont souvent disponibles en ligne sur le site de la mairie du projet et si la confidentialité du projet le permet, un rdv au service urbanisme de la commune apporte bon nombre de réponses

Si vous avez du temps, vous pouvez, par une analyse systémique, faire au moins la moitié du travail et ainsi abandonner rapidement une opportunité immobilière qui n’en serait pas une.

Mais, pour les projets complexes ou pour approfondir l’étude (par exemple pour des préconisations architecturales et techniques, une estimation du montant des travaux, une étude de la structure,…) il est préférable de vous faire accompagner par un professionnel (Architecte, bureau de contrôle,…) avec une mission clairement définie.

Conclusion, soyez vigilant lors de vos acquisitions immobilières en étant exhaustif dans vos études afin d’éviter des négociations post-acquisition plus qu’incertaines.